간주임대료란 무엇인가요? 2025년 기준
간주임대료란, 보증금으로 예상할 수 있는 임대소득을 정부가 규정한 방식으로 과세하는 것을 말합니다. 예를 들어, 나는 보증금 5억 원의 전세를 놓고 있다고 가정했을 때, 보증금이 3억 원을 초과하므로 이 부분에 대해 세금이 부과될 수 있습니다. 쉽게 설명하자면, 전세만 주더라도 발생할 수 있는 잠재적 이자소득에 대해 세금을 매기기 위해 마련된 제도라고 할 수 있죠.
보증금이 3억 원을 초과하면, 일반적으로 세금 신고를 해야 합니다. 만약 보증금이 3억 원이하라면, 간주임대료는 발생하지 않습니다. 그렇기 때문에 많은 임대인들이 보증금 문제로 혼란을 겪곤 하죠.
| 조건 | 설명 |
|---|---|
| 보증금 총액 | 3억 원 초과 시 과세 대상 |
| 타입 | 주택 외에 상가 및 오피스텔 |
| 주택 수 | 3주택 이상 소유 시 과세 |
이런 논리로 보증금을 그렇게 높지 않게 유지하는 것이 절세 내지는 세금 부담을 줄이는 방법이 될 수 있습니다.
간주임대료의 과세 대상 요건
- 보증금 총액이 3억 원을 초과해야 합니다.
-
예를 들어, 보증금이 2억 9천만 원이 경우, 과세 대상으로 간주되지 않습니다.
-
상가·오피스텔 등의 주택 외 건물 또는 3주택 이상자가 해당합니다.
- 상가 1채만 임대하더라도, 보증금이 3억 원을 넘는다면 세금이 부과되니 주의해야 합니다.
- 이 때문에 상가 임대인이라면 해당 요건을 철저히 검토해야겠습니다.
간주임대료의 계산 방법
2025년 기준 간주임대료는 다음의 계산식을 통해 산정됩니다.
[ \text{간주임대료} = (\text{보증금} – 3억) \times 60\% \times 3.1\% \times \left(\frac{\text{보유일수}}{365}\right) ]
위의 공식을 잘 기억해 두세요. 각 항목에 대해 구체적으로 설명해드릴게요.
- 보증금: 세입자로부터 받은 전체 보증금.
- 3억 원: 면세 기준 금액.
- 60%: 과세 대상 보증금 환산 비율.
- 3.1%: 2025년 적용 이자율.
- 보유일 수: 실제 보유한 일수.
예시를 통한 간주임대료 계산
보증금이 5억 원일 때, 1년 동안 보유했다고 가정하면, 계산은 다음과 같습니다.
[(5억 – 3억) \times 0.6 \times 0.031 = 2억 \times 0.6 \times 0.031 = 372만 원]
해당 금액이 연간 간주임대료이며, 이 금액에 대해 세금이 부과되는 것입니다.
간주임대료 산정 시 주의할 점
보고해야 할 사항들
- 간주임대료 발생 여부: 전세를 놓고 있다면 주의해야 합니다. 보증금이 있으며, 주택 외 건물을 임대하고 있다면 필수로 체크해야 해요.
- 보증금 증액 또는 감액: 간주임대료는 보증금이 1년 동안 동일하다고 가정하지 않습니다. 만약 보증금이 중간에 변경된다면, 기간별로 나누어서 계산해야 해요.
- 예를 들어, 보증금이 4억 원에서 6억 원으로 높아졌다면, 1~2월은 1억 원 초과분에 대한 세금을, 3~12월에는 3억 초과분에 대한 세금을 따로 계산해야 합니다.
체크리스트로 간주임대료 확인하기
- 보증금이 3억 원을 초과하는가?
- 상가나 오피스텔 등 주택 외 임대를 하고 있는가?
- 주택 소유수가 3채 이상인가?
- 공동명의일 경우 과세 기준을 확인했는가?
이 네 가지 항목에 해당하신다면 간주임대료 과세에 해당할 수 있습니다.
간주임대료 관련 자주 하는 질문들
간주임대료는 어떻게 신고하나요?
간주임대료는 국세청 홈택스에서 자동으로 계산되지만, 중간에 보증금 변경이 있을 경우 수기로 입력할 필요가 있습니다.
임대사업자 등록 시 간주임대료 과세는 피할 수 있을까요?
2021년 이후로는 등록임대사업자인 경우에도 간주임대료의 과세를 피할 수 없습니다. 따라서 보증금이 3억 원을 넘으면 해당됩니다.
보증금을 돌려주었을 때 세금 환급이 되나요?
잔여 보증금을 반환했다면 세금 환급은 없습니다. 이미 지불한 세금은 환급되지 않아요.
세무사 상담은 얼마나 중요할까요?
복잡한 보증금이나 세금 계산이 필요한 경우, 세무사 상담은 필수입니다. 항상 전문가와 상담하는 것이 안전한 방법임을 명심하세요.
간주임대료는 간단해 보이지만, 여러 항목이 겹쳐지면 복잡해질 수 있기 때문에 이러한 부분을 미리 체크하는 것이 좋습니다.
임대인으로서 간주임대료에 대한 정확한 인식이 필요합니다. 저도 수많은 세법과 계산을 살펴보며 여러 번 혼란을 겪었죠. 정리된 내용을 보면 많은 도움이 되리라 믿습니다!