부동산 시장에서 주택담보대출을 받기 위해서는 필수적으로 알아야 할 용어들이 있습니다. 특히 LTV, DTI, DSR는 대출 한도를 결정하는 중요한 요소로, 이번 포스팅에서는 이 세 가지 용어의 정의와 계산 방법에 대해 정리하겠습니다.
LTV(주택담보대출비율)
LTV의 정의
LTV(Loan To Value)는 주택담보대출비율로, 주택의 자산 가치에 따라 대출 가능한 금액의 비율을 나타냅니다. 일반적으로 LTV는 40%에서 70% 수준으로 설정되며, 이는 주택의 가격, 개인의 주택 보유 여부, 규제 지역 등에 따라 달라질 수 있습니다.
LTV 계산 방법
예를 들어, 구입하려는 아파트의 가격이 10억 원이고 LTV가 60%라면, 대출 가능한 금액은 10억 원의 60%인 6억 원이 됩니다. 이 때 기준은 정부에서 공시하는 기준 시가가 아니라, 각 금융기관의 시가에 따른 일정 비율로 결정됩니다. 보통은 KB시세를 기준으로 활용되고 있습니다.
DTI(총부채상환비율)
DTI의 정의
DTI(Debt To Income)는 총부채상환비율로, 연간 소득에서 부채 원리금이 차지하는 비중을 나타냅니다. 이는 대출자의 경제적 능력에 따라 대출 한도를 정하는 기준이 됩니다.
신DTI와 DTI의 차이
신DTI는 정부의 ‘10.24 부동산 대책’에서 제안된 개념으로, 신규 주택담보대출 원리금과 기존 대출의 원금 및 이자를 모두 합산하여 산출합니다. 신DTI는 소득 확인 기간을 최근 1년에서 2년으로 확대하였고, 소득 증빙이 부족할 경우 인정 소득과 신고 소득을 각각 95%, 90%로 차감하여 대출 심사에 반영합니다. 이는 특히 청년층과 신혼부부에게 유리한 조건으로, 향후 소득 증가가 예상되는 경우 이를 반영하여 대출 한도를 산정합니다.
DSR(총체적상환능력비율)
DSR의 정의
DSR(Debt Service Ratio)은 총체적상환능력비율로, 개인이 1년 동안 갚아야 할 모든 종류의 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 비율입니다.
DSR 계산 방법
DSR는 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 학자금 대출, 자동차 할부금 등을 포함하여 계산됩니다. 이로 인해 신DTI보다 더 엄격한 대출 한도 심사 기준을 가지며, 대출 가능한 금액이 낮게 산정될 수 있습니다. DSR은 모든 부채를 포함하기 때문에 연간 소득이 동일하더라도 대출 한도가 줄어드는 가능성이 큽니다.
| 용어 | 정의 | 계산 방법 |
|---|---|---|
| LTV | 주택담보대출비율 | 주택 자산 가치 대비 대출 가능 금액 비율 |
| DTI | 총부채상환비율 | 연간 소득에서 부채 원리금 비중 |
| DSR | 총체적상환능력비율 | 모든 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 비율 |
주의사항
- LTV는 대출 한도를 산정하는 데 중요한 역할을 하지만, 주택 가격이나 개인의 신용 상태에 따라 변동성이 클 수 있습니다.
- DTI와 DSR은 개인의 경제적 능력에 따라 대출 가능 금액을 제한하므로, 대출 신청 전 철저한 소득 분석이 필요합니다.
- 정부의 부동산 정책 변화에 따라 이들 기준이 달라질 수 있으므로, 최신 정보를 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
질문1: LTV가 높을수록 대출 한도가 늘어날까요?
LTV가 높을수록 대출 가능한 금액이 증가하지만, 부동산 시장의 상황이나 개인의 신용 상태에 따라 달라질 수 있습니다.
질문2: DTI와 DSR 중 어느 것이 더 중요한가요?
DTI는 소득 대비 부채 비율을 보며, DSR은 모든 부채를 고려하므로 DSR이 더 포괄적인 평가 기준입니다.
질문3: 신DTI는 무엇인가요?
신DTI는 신규 대출 원리금과 기존 대출의 원금 및 이자를 합산하여 산정하는 기준으로, 소득 증빙 기간이 2년으로 연장되었습니다.
질문4: LTV가 낮으면 대출이 어려운가요?
LTV가 낮다면 대출 가능 금액이 줄어들 수 있지만, 대출 승인은 다양한 요인에 따라 결정되므로 높은 신용 점수를 가진 경우 대출이 가능할 수 있습니다.
질문5: DSR 계산 시 포함되는 부채는 무엇인가요?
DSR 계산 시 주택담보대출, 신용대출, 학자금 대출, 자동차 할부금 등 모든 종류의 부채가 포함됩니다.
이전 글: 통신사 미환급금 조회 및 환급방법